露香园天誉深扒：299㎡5300 万 “一手直接定”，黄浦顶豪的 “终极改进” 有多香？

　　各位重视上海顶豪商场的朋友，我是房产博主大胖。上星期带三组高净值粉丝（三口之家、科技企业主、财物装备型买家）突击看望露香园天誉，现场直接被 “299㎡4 房 5300 假如手直接定” 的方针惊到 —— 要知道，同地段二手房光税费就要 200 万 +，而这儿不只能 “越过中介直接签”，还能确定黄浦中心的稀缺资源。后台粉丝诘问不断：“和翠湖六期比究竟值不值？上海试验小学真的近吗？

　　圈层朴实功能确保吗？” 带着这样一些问题，我花了一周时刻扎根项目，从清晨 7 点陪家长实测 “上学路”，到深夜 10 点体会会所私宴，从核算 “一手定” 的省钱账，到和业主深聊圈层日子，今日就用这篇万字长文，带咱们解锁这个 “2024 浦西顶豪黑马” 的躲藏价值。

　　一、三口之家实测：步行 5 分钟到上海试验小学，顶豪家长的 “目送式上学” 有多爽？

　　粉丝陈先生配偶是金融职业高管，女儿下一年上小学，为了 “上海试验小学” 的学位，此前在老西门看了一套 120㎡老破小，总价 800 万还需全款，直到遇见露香园天誉 299㎡户型（5300 万），当场决议 “抛弃老破小，一步到位住顶豪”。

　　（一）“5 分钟上学路”：从小区到校园，全程无红绿灯，家长安心到 “不必送”

　　7:30：从小区西门动身，沿旧校场路步行，沿途通过保存的石库门面貌街区，5 分钟就到上海试验小学门口，校门口有交警和校园保安值守，女儿自己背着书包就能进校门，陈先生站在原地目送，回身回家时才 7:35；

　　16:30：校园放学，陈先生步行到校门接女儿，顺路在小区 1F 的 “精品生鲜超市” 买了澳洲和牛和进口生果，17:00 不到就回到家，“曾经看的老破小，上学要穿过 3 条马路，每天接送至少花 1 小时，现在不只省时刻，还能趁便买好晚餐食材”；

　　课后保管：校园供给 “延时服务到 18:00”，陈先生配偶加班时，女儿能够在校园参与 “书法课”“围棋课”，18:00 由社区物业组织的 “专属接送专员”（需提早预定）接回，直接送到 3F 会所的 “儿童活动区”，直到家长下班，“彻底不必费事白叟，作业带娃两不误”。

　　陈先生给我算了一笔 “教育账”：“上海试验小学是黄浦区榜首队伍公办校，老破小‘学位房’单价 6.7 万 /㎡，还没寓居质量；露香园天誉单价 17.7 万 /㎡，但既是学区房，又是 299㎡顶豪大平层，相当于‘买学位送豪宅’，性价比反而更高。”

　　（二）教育配套 “躲藏福利”：从小学到高中，黄浦中心 “全龄优质教育圈”

　　除了上海试验小学，露香园天誉周边 3 公里内，集齐了上海顶尖的教育资源，彻底能满意 “从小学到高中” 的全龄需求：

　　小学：上海试验小学（步行 5 分钟，区要点）、上海市黄浦区蓬莱路第二小学（步行 10 分钟，市要点），两所校园都是 “上海百年名校”，师资和硬件全市顶尖；

　　中学：上海敬业中学（步行 8 分钟，市要点，兴办于 1748 年，上海最陈旧的中学之一）、上海市格致中学（步行 15 分钟，市要点），两所中学高考本科率终年保持在 98% 以上，尤其是敬业中学的 “人文试验班”，每年有 10% 以上学生考入清北复交；

　　世界教育：间隔上海世界外国语中学（世界部，车程 15 分钟）、上海民办包玉刚试验校园（车程 20 分钟），假如未来想送孩子出国留学，也不必跨区择校。

　　“曾经忧虑‘住顶豪就离好校园远’，现在发现露香园天誉把‘尖端教育’和‘尖端寓居’打包了。” 陈先生笑着说，他现已加入了小区的 “家长群”，群里满是金融、法令、艺术范畴的高净值家长，“今后孩子同学的家长都是‘优质人脉’，这也是隐形的‘教育资源’”。

　　二、科技企业主实测：482㎡6 房 “一手直接定”，省下 300 万税费，把家变成 “商务交际场”

　　粉丝李总是一家人工智能公司创始人，之前在陆家嘴住 250㎡大平层，想换一套 “既能住家，又能招待客户” 的顶豪，看中露香园天誉 482㎡户型（总价 1.2 亿），最招引他的便是 “一手直接定” 方针：“二手房不只要等业主腾房，税费 + 中介费还要 300 万 +，这儿直接和开发商签，省心又省钱。”

　　（一）“一手直接定” 实测：3 天确定房源，比买二手房省 300 万 +

　　选房：提早和出售预定，实地看完 482㎡样板间后，当天确定 20F 房源（视界最好，能一起看外滩、豫园、陆家嘴三景）；

　　付款：签定认购书后，付出 500 万定金，7 天内付出 30% 首付款（3600 万），剩下金钱可处理按揭（首付份额 50%，借款利率 4.2%），也可全款；

　　交房：项目 2024 年末交房，现在买归于 “准现房”，能看到实体楼栋和景象，比买期房 “心里有底”；

　　契税：1.2 亿 ×3%=360 万（二手房需全额交纳，一手房可享用首套优惠，实践交纳 180 万，省 180 万）；

　　算计省：180+125+250=555 万，相当于 “房价直接打了 9.5 折”。

　　“对顶豪买家来说，‘时刻本钱’比‘金钱本钱’更重要。” 李总说，他之前看陆家嘴一套二手房，光 “业主解典当” 就等了 3 个月，终究还因方针变化没成交，“露香园天誉‘一手直接定’，流程通明，3 天就能确定房源，不必和中介、业主扯皮，太省心了”。

　　（二）482㎡户型 “商务改造”：把家变成 “比五星级酒店还高档的交际场”

　　李总方案把 482㎡户型改形成 “30% 寓居 + 70% 交际” 的空间，实地看完后，连规划师都称誉 “户型天然生成合适商务招待”：

　　一层：“门面担任” 的公共空间 7.2 米宽厅调配 270° 环幕落地窗，墙面挂了一幅 3 米高的抽象画（李总自己保藏的艺术品），摆放了意大利 Minotti 的真皮沙发，“招待客户时，不必说话就有‘气场’”；餐厅放了一张 2.4 米长的红木餐桌，调配 8 把意大利 B&B Italia 餐椅，“上星期请 6 位客户来家吃私宴，厨师就在西厨现场制造，客户都说‘比外滩三号还私密’”；

　　二层：“私密中心” 的寓居空间 双主卧套间规划，李总配偶住 85㎡主卧（带 15㎡景象天台，晚上能看外滩夜景），爸爸妈妈住 55㎡次主卧（带独立卫浴和步入式衣帽间），“白叟来住也有独立空间，互不打扰”；

　　地下夹层：“高端交际” 的躲藏空间 100㎡夹层改形成 “酒窖 + 雪茄吧 + 影音室”，酒窖藏了 1000 瓶红酒（含 82 年拉菲、罗曼尼康帝等），雪茄吧用古巴胡桃木打造，影音室装备 120 寸激光电视和 7.1 声道音响，“客户来了，先在天台看景，再到酒窖品酒，终究在影音室看企业宣传片，比在会议室谈事务效率高太多”。

　　“曾经在陆家嘴住大平层，招待客户只能去酒店，现在住这儿，家便是‘最高档的商务会所’，既省钱又有体面。” 李总说，他现已在小区里认识了 3 位同职业的业主，“今后能资源共享，这便是顶豪圈层的价值”。

　　三、财物装备型买家实测：286㎡4 房单价 15 万，黄浦中心 “硬通货”，比股票基金更稳的 “压舱石”

　　粉丝张女士是资深投资人，手里有 5000 万搁置资金，在股票、基金、房产之间纠结，终究挑选露香园天誉 286㎡户型（总价 4290 万，单价 15 万 /㎡），她的逻辑很明晰：“上海中心区顶豪是‘抗通胀硬通货’，尤其是像露香园天誉这样‘学区 + 景象 + 产品力’三合一的项目，比金融理财产品更稳。”

　　（一）性价比 “横向比照”：比翠湖六期省 2 万 /㎡，比复兴珑御多 3 大优势

　　1. 外滩 + 豫园 + 陆家嘴三景；2. 上海试验小学 + 敬业中学双学区；3. 一手直接定，省税费；4. 70 年产权 + 准现房

　　1. 新天地中心区位；2. 圈层朴实（多为外籍高管）；3. 老练商业配套

　　“露香园天誉单价比翠湖六期低 2 万 /㎡，还多了‘三景资源’和‘双学区’，性价比更高。” 张女士说，她特意查了黄浦中心区近 5 年的顶豪房价走势：“2019-2024 年，黄浦中心区顶豪均价从 12 万 /㎡涨到 17 万 /㎡，年均涨幅 8%，比股票基金（年均涨幅 5%）更稳，并且租金回报率能到达 2.5%（286㎡户型月租 9 万），相当于‘既赚房价涨幅，又赚租金收益’。”

　　地段不行仿制：黄浦豫园旁，间隔外滩 800 米，上海中心区 “终究一块大规模开发用地”，今后再也不会有同地段的新盘；

　　资源不行仿制：一起具有 “外滩金融圈”“豫园文化圈”“南京路商业圈” 三大资源，既能享用城市富贵，又能感触前史文脉，这种 “复合型资源” 在上海绝无仅有；

　　产品不行仿制：3.5 米层高、独立电梯厅、1.2 万 /㎡奢装规范，加上 “一梯一户” 规划，产品力在同价位顶豪中归于 “榜首队伍”，尤其是 270° 环幕景象，是翠湖六期、复兴珑御都没有的。

　　“2022 年上海楼市动摇时，黄浦中心区顶豪房价仅跌落 2%，而远郊豪宅跌落 10% 以上。” 张女士说，她把露香园天誉当作 “财物压舱石”，“即便金融商场动摇，中心区顶豪也能保值，这便是‘硬通货’的价值”。

　　四、日子配套 “全场景实测”：从 “清晨买菜” 到 “深夜急诊”，顶豪的 “15 分钟便当圈” 有多交心？

　　很多人觉得 “顶豪只讲豪华，不讲便当”，但露香园天誉的配套，却把 “高端” 和 “接地气” 完美结合，咱们花了一天时刻，体会了从早到晚的 “顶豪日常”：

　　7:00：小区 1F 的 “精品生鲜超市”（已开业），能买到澳洲和牛、日本晴王葡萄、新西兰帝王蟹，早上 7 点新鲜到货，比盒马 X 会员店还早；

　　7:30：步行 3 分钟到 “豫园老街早餐店”，能吃到老上海特色小吃（南翔小笼、葱油饼、豆腐脑），也能到小区 1F 的 “精品咖啡馆”（拟引进 % Arabica）买一杯拿铁，“既能吃接地气的早餐，也能享用小资情调”；

　　8:00：送完孩子上学，在小区 3F 会所的 “空中花园” 漫步，花园里种了桂花、海棠、樱花，还有歇息长椅和瑜伽垫，“不必去公园，在小区里就能享用‘城市绿地’”。